Anna-Karin Lundin, fd justitieråd och förra regeringens utredare för "Från hyresrätt till äganderätt". Foto: Ellen Norman
Anna-Karin Lundin, fd justitieråd och förra regeringens utredare för "Från hyresrätt till äganderätt". Foto: Ellen Norman

Varför byggs det så få ägarlägenheter?

I fem år har det nu varit möjligt att bygga ägarlägenheter. Regeringen räknade innan beslutet att mellan 3 000 och 5 000 ägarlägenheter skulle byggas per år, men till i dag har endast 966 byggts, varav bara 29 i Stockholms län. Hur kommer det sig att inte fler ägarlägenheter har byggts? Detta diskuterades på Bostadsforums frukostmöte den 4 november där Stockholms Byggmästareförening och KSL (Kommunförbundet Stockholms län) stod värd.

Bostadsrätten är boven

I dag får nyproducerade lägenheter och fastigheter som inte tidigare använts till boende bli ägarlägenheter. I våras presenterades utredningsförslaget ”Från hyresrätt till äganderätt” som föreslår att det ska bli möjligt att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter. Den förra regeringens utredare och före detta justitierådet Anna-Karin Lundin var på plats och berättade om utredningen. På frågan om varför det inte byggs fler ägarlägenheter gav Anna-Karin Lundin några anledningar, till exempel:

  • Konjunktursituationen 2009 var inte det bästa läget för att lansera reformen.
  • Det är en okänd ägarform för köparna, speciellt i jämförelse med bostadsrätten.
  • Ägarlägenheter kräver normalt en större kapitalinsats.
  • Bankerna visade i början ovilja att låna då de inte visste hur de skulle värdera ägarlägenheter eller hur andrahandsmarknaden ser ut.
  • Andra beskattningsregler komplicerar ägandeformen.


Anna-Karin Lundin tror själv att huvudorsaken till varför det inte byggs fler ägarlägenheter är skattefrågan och det okända andrahandsvärdet, men framför allt är bostadsrätten den största ”fienden” till ägarrätten.

Elisabeth Martin, vd på Stockholms Byggmästareförening, resonerade efter frukostmötet:
– Ägarlägenheter är ett bra komplement till hyresrätter, bostadsrätter och småhus. Det är en intressant form som ger en egen kontroll över boendeekonomin, men den förutsätter en bostadsmarknad med efterfrågan samt kunniga och förhållandevis kapitalstarka kunder.

Möjlighet att få fler lägenheter

Wåhlin fastigheter har byggt ägarlägenheter, bland annat åtta stycken i Solna. Jörgen Engström, affärs- och projektutvecklingschef på Wåhlin Fastigheter, berättade om hur de har gått tillväga vid byggandet av ägarlägenheter. Han förklarade att de tack vare möjligheten att bygga ägarlägenheter i vindsvåningar och på toppen av ett av deras hyreshus kunnat inrätta fler lägenheter i fastigheterna än vad som annars hade varit ekonomiskt gångbart med nuvarande hyressättningssystem. Processen har även flutit på utan större hinder med bra dialog med Lantmäteriet och de har kunnat sälja alla lägenheterna till marknadspris.

Jörgen Engström pekade även på att för de boende blir det lägre driftkostnader i ägarlägenheter och med bra läge och kvalitet går det lätt att få bostäderna sålda. Dock kräver det ett bra prospekt som enkelt och tydligt förklarar vad en ägarlägenhet innebär.

DSC_4134_Jorgen_Engstrom.jpg

Anders Ekegren, ordförande i KSL:s miljö- och samhällsutvecklingsberedning och moderator för mötet, sa så här efteråt:
– Ägarlägenheter är vanliga Europa, men fortfarande ovanliga i Sverige. Det finns fördelar med formen såsom att man får bestämma mer själv över sitt boende och har större möjligheter till uthyrning i andra hand vilket kan vara bra på en flexibel, modern arbetsmarknad. Dessutom kan ägarlägenheter i vissa fall möjliggöra hyresrättsprojekt då ägarlägenheter som byggs i en del av fastigheten och säljs till marknadspris kan bidra till finansieringen av byggandet.

Köpa för att bo

Olof Pettersson Herold är projektledare för JM:s första projekt med ägarlägenheter, Dalénum på Lidingö. Det är ett projekt med 36 lägenheter i ett område där JM även bygger framför allt bostadsrätter men även 220 hyresrätter.

Olof Pettersson Herold berättade att för de 36 ägarlägenheterna var det 560 intressenter och alla utom en är nu bokade. 70 procent av kunderna är redan i dag bosatta på Lidingö. Av köparna har 50 procent uppgett att de köper lägenheten för att bo, 28 procent säger att de köper till sina barn eller barnbarn och resterande köper som en investering för uthyrning. Det är alltså fyra av fem som köper för att bo i den lägenhet som de bokat, men den sista femtedelen är en ny, intressant kundkategori som breddar bostadsmarknaden.

Olof Pettersson Herold gav fyra anledningar till varför Dalénum blivit ett lyckat ägarlägenhetsprojekt:

  1. Det är ett populärt och etablerat område och i det här fallet ett attraktivt utbyggnadsområde.
  2. Det är en etablerad marknad och prisnivå där kunderna kan känna igen prisbilden.
  3. Det finns rätt typ av kundbas där många har erfarenheter från liknande ägande, antingen utomlands eller småhus/radhus med samfälligheter.
  4. Det är en anpassad etappstorlek.

DSC_4142_Olof_Pettersson_Herold.jpg

På frågan varför det hittills byggs så få ägarlägenheter tror även Olof Pettersson Herold att det handlar om tajming och konjunktur. När regeringen införde möjligheten att bygga ägarlägenheter var det lågkonjunktur och företagen fick inte låna pengar, men sedan marknaden återhämtat sig kunde JM 2013 besluta att börja bygga.

Olof Pettersson Herold tror att JM även fortsättningsvis kommer att titta på möjligheten att bygga ägarlägenheter när läget är rätt. Det finns en stor kundgrupp som efterfrågan ägarlägenheter för att bland annat slippa de krav och åtaganden som finns i en bostadsrättsförening och för vetskapen att det enkelt går att hyra ut i andra hand även om de som köper primärt gör det för att själva bo i lägenheten.

Banken: Det är ett radhus på höjden

Charlotte Helin, fastighetsanalytiker på Swedbank, berättade om bankens syn på finansiering av nyproduktion, finansiering vid förvärv av själva ägarlägenheten och om det är någon skillnad mot finansiering av bostadsrätter.

Charlotte Helin tror liksom Anna-Karin Lundin att anledningen till varför det inte byggts fler ägarlägenheter är för att bostadsrätten är en sådan etablerad och välkänd boendeform. En ny ägarform innebär risker då varken banken eller kunden på förhand vet hur andrahandsmarknaden ser ut. Det är även svårt för kunden att se skillnaden mellan en bostadsrätt och en äganderätt, förutom att själva prislappen vid köpet skiljer sig då ägarrättsköparen behöver ta hela finansieringen direkt. Swedbank lånar inte ut till samhälligheter, men de ser ägarlägenheten som ett småhus eller ett radhus på höjden med samma krav på dessa köparen som kunder i övrigt.

DSC_4151_Charlotte_helin.jpg

Charlotte Helin avslutade med att säga att det finns projekt ute i landet som har gått i stå, men hon tycker att det borde finnas en efterfrågan i Stockholm på ägarlägenheter.

Staffan Grundmark, från Besqab och ordförande i Stockholms Byggmästareförenings bostadsutskott, kommenterade morgonens frukostmöte:
– Det var en intressant morgon med belysning av både genomförda och pågående ägarlägenhetsprojekt. Att det inte satt fart på byggandet av ägarlägenheter kan beror på att bostadsrättskonceptet är en väl etablerad form i Sverige. Ofta när diskussionen förs om ägarlägenheter har dess nackdelar påpekats och då många gånger i jämförelse med bostadsrätten, men det är intressant att även lyfta fram fördelarna och på sikt kanske byggandet tar fart då ägarlägenheter blir mer känt hos kunderna.

Här kan ni ladda ner Jörgens och Olofs presentationer:

Jörgen Engström, Wåhlin Fastigheter

Olof Pettersson  Herold, JM

Publicerad: 04 nov 2014 Bostad Evenemang